Se prima della sottoscrizione del contratto definitivo il cliente ha versato gran parte della somma necessaria all’acquisto dell’immobile viziato, la responsabilità del notaio, per l’omessa effettuazione delle visure catastali, è limitata alla cifra residua.
È quanto emerge dalla sentenza n. 18244/14, pubblicata il 26 agosto dalla Terza Sezione Civile della Cassazione.
Si tratta di una pronuncia che chiarisce entro quali limiti il notaio è responsabile per essere venuto meno al dovere di informare il cliente dell’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli sui beni immobili oggetto di vendita.
Responsabilità contrattuale. Gli Ermellini osservano, in particolare, che il notaio incaricato della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare è tenuto, “salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti”, alla preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura. L’inosservanza di un siffatto obbligo dà luogo a responsabilità ex contractu del notaio per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli.
Ma per i supremi giudici l’azione di responsabilità contrattuale può essere accolta nei limiti del danno che si è effettivamente verificato. Ai fini dell’accertamento di tale danno è dunque necessario valutare in quale situazione economica si sarebbe trovato il cliente qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione.
Nel caso specifico, il cliente ha versato la gran parte della somma richiesta dal venditore prima della sottoscrizione del contratto definitivo; pertanto – osservano dal Palazzaccio – “buona parte del pregiudizio, costituito dal versamento del corrispettivo per l’acquisto di un immobile gravato da iscrizioni pregiudizievoli, si era irreversibilmente prodotto”, e per una serie causale del tutto indipendente dall’attività del professionista.
Ne deriva, per la Suprema Corte, “che dall’ammontare dei danni che il notaio è stato condannato a pagare alla controparte, a titolo di ristoro delle perdite determinate dal suo negligente comportamento, vanno detratte le somme corrisposte dall’acquirente prima della sottoscrizione dell’atto”.
