La Banca sopporta il rischio dell’insolvenza della Cooperativa mutuataria.
Il Tribunale di Roma sulla scia della recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito il principio in base al quale: “il frazionamento del mutua fondiario, in quanto atto unilaterale di rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca, avente carattere dichiarativo, non può costituire fonte di nuove obbligazioni per il terzo acquirente che non vi abbia partecipato, il quale rimane obbligato nei confronti del mutuante nei limiti in cui si è accollato il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta.
“….Ne consegue l’illegittimità della suddivisione che non abbia rispettato le quote di accollo pattuite dal mutuatario con i terzi acquirenti, aumentandone l’ammontare”.Cass, 7453/08 ribadito da Cass. 1565/2013). “….devono ritenersi applicabili, al caso di specie, i principi fissati dalla Suprema Corte nella pronuncia 7543 deI 2008 ed affermarsi che, poiché a norma dell’ultimo comma dell’art. 1273 cod.civ. L’accollante è obbligato verso il creditore nei limiti in cui ha assunto il debito, il frazionamento deve essere effettuato dalla Banca sulla base degli impegni assunti dai singoli assegnatari e risultanti dall’allegato contabile ai contratti preliminari di assegnazione; correlativamente, la garanzia ipotecaria dovrà essere frazionata in modo tale che la singola unità immobiliare garantisca tutta e soltanto la quota di mutuo frazionata ed accollata dal promissario assegnatario.
La questione affrontata e risolta dal tribunale di Roma, riguardava, appunto “se i singoli soci rispondono nei confronti della Banca mutuante limitatamente alla quota di mutuo accollata nel preliminare sottoscritto con la Cooperativa, con conseguente limitazione della garanzia ipotecaria ovvero se il frazionamento del mutuo…..debba essere effettuato tenuto conto del debito complessivo della mutuataria e del valore proporzionale dei singoli immobili sui quali è stata iscritta la garanzia ipotecaria.” Richiamando, espressamente, il disposto dell’art. 39, 6° co. del T.U.B., il Tribunale ha precisato che il frazionamento del mutuo, e correlativamente della garanzia ipotecaria, è un’operazione “necessaria” collegata alla stipulazione di un mutuo garantito da ipoteca che ha ad oggetto dapprima il terreno e successivamente……..il fabbricato; …….e che, a costruzione ultimata, l’importo del mutuo deve essere ripartito in tante porzioni quante sono le unità immobiliari……..; All’esito del frazionamento, ogni quota parte diviene indipendente rispetto alla restante parte del finanziamento.” Quindi, posto l’interesse dell’assegnatario dell’immobile o del promissario acquirente al frazionamento del credito così da farne seguire il frazionamento della garanzia ipotecaria, il frazionamento stesso deve “normalmente precedere e non seguire l’accollo, cosicché l’acquirente…….possa conoscere con esattezza la quota di ipoteca che risulterà gravare sulla parte del bene che acquista e, d’altro canto, lo stesso creditore mutuante, in tal modo, sarà garantito dal fatto che ciascuna unità immobiliare, una volta trasferita, assicurerà, in proporzione, la corrispondente garanzia reale.”
Tale principio è posto a tutela sia dell’acquirente che dell’istituto mutuante, che, nel caso sottoposto al vaglio del giudice capitolino, e senza darne, neppure in questa sede, spiegazione alcuna, non ha proceduto con il contestuale frazionamento al momento dell’erogazione del finanziamento. Tale frazionamento, peraltro, non è semplicemente consentito dalla Banca ma costituisce oggetto di un vero e proprio diritto in capo al richiedente, cui il mutuante non può sottrarsi (se non incorrendo, in assenza di controversie e/o contestazioni, nel procedimento previsto dal D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 39, comma 6 ter).
Massimo Giuliano e Andrea Paglione
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