Rent to buy. Il punto di vista del Notariato sui chiarimenti delle Entrate

0

Rent to buy. Il punto di vista del Notariato sui chiarimenti delle Entrate

Il ragionamento di base effettuato dalle Entrate con la Circolare n.4/E dello scorso febbraio è stato quello di differenziare l’imposizione fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore in considerazione della funzione cardine per la quale dette somme sono corrisposte. Da un lato, si avrà l’immediata concessione del godimento dell’immobile a fronte del pagamento dei canoni alla locazione, per cui alla quota di canone in oggetto al godimento dell’immobile trovano applicazione ledisposizioni previste per i contratti di locazione. Da un altro lato, invece, si va ad assorbire la quota di canone destinata ad essere imputata al corrispettivo del trasferimento agli acconti sul prezzo della successiva vendita dell’immobile.

È quanto si legge nella Nota che il Consiglio Nazionale del Notariato ha diffuso a margine dei primi chiarimenti forniti in materia di rent to buy da parte dell’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 4/E.

Sintetizzando le conclusioni finali dell’Agenzia, soprattutto in riferimento all’applicazione delle imposte indirette, la scelta di fondo appare influenzata da una considerazione del nuovo tipo contrattuale di cui all’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (convertito in L. 11 novembre 2014, n. 164) che, sotto il profilo fiscale, si muove nella logica del “doppio contratto”, come cioè se si dovesse tassare una combinazione di contratti rappresentata da una locazione e da un preliminare, logica da cui derivano alcune criticità, anche perché porta ad una minore valorizzazione della novità e delle peculiarità del contratto introdotto dall’art. 23.

Di seguito gli schemi riepilogativi elaborati dal CNN utili alla identificazione di conseguenze e criticità:

TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI CON CONCEDENTE SOGGETTO PASSIVO IVA

Quota canone per il godimento dell’immobile/locazione
Tipologia di fabbricati IVA Imposta di registro
abitativi esente proporzionale (2 per cento)
abitativi imponibile fissa (67 euro o 200 euro in base alla forma del contratto)
strumentali esente proporzionale (1 per cento)
strumentali imponibile proporzionale (1 per cento)

 

Quota canone da imputare a corrispettivo della cessione/acconto
Tipologia di fabbricati IVA Imposta di registro
abitativi esente proporzionale (3 per cento)
abitativi imponibile fissa (200 euro)
strumentali esente fissa (200 euro)
strumentali imponibile fissa (200 euro)

 

TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI TRASFERIMENTO DA PARTE DI CEDENTE SOGGETTO PASSIVO IVA IN CASO DI ESERCIZIO DEL DIRITTO ALL’ACQUISTO

 

Quota canone da imputare a corrispettivo della cessione/acconto
Tipologia di fabbricati IVA Imposta di registro ipotecaria e catastale
abitativi esente imp. reg. proporzionale (2 o 9 per cento, con importo minimo di 1000 euro) e 50+50 euro imp. ipotecaria catastale
abitativi imponibile (sul prezzo, al netto delle somme assimilate ad acconti) imposte fisse (200 euro ciascuna)
strumentali esente imp. registro fissa (200 euro), imp. ipotecaria 3 per cento, imp. catastale 1 per cento
strumentali imponibile (sul prezzo, al netto delle somme assimilate ad acconti) imp. registro fissa (200 euro), imp. ipotecaria 3 per cento, imp. catastale 1 per cento

 

TASSAZIONE DEL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE DI IMMOBILI CON CONCEDENTE NON SOGGETTO PASSIVO IVA

 

Quota canone per il godimento dell’immobile/locazione Quota canone da imputare a corrispettivo della cessione/acconto prezzo
Tipologia di fabbricati Imposta di registro Tipologia di fabbricati Imposta di registro
abitativi proporzionale (2 per cento) abitativi proporzionale (3 per cento)
abitativi con opzione per la cedolare secca non dovuta abitativi con opzione per la cedolare secca proporzionale (3 per cento)
strumentali proporzionale (2 per cento) strumentali proporzionale (3 per cento)

Fonte: Fiscopiù

Consiglio Nazionale Notariato, Nota 17 marzo 2015

Circolare+n+4E+19022015

Per info e chiarimenti Studio Giuliano e Di Gravio

 

 

Share.

About Author

Rispondi